Los datos son contundentes: en el primer cuatrimestre de 2025, casi 6 millones de argentinos viajaron al exterior, mientras que solo 2 millones de turistas ingresaron al país, el número más bajo de la última década. Este fenómeno, causado principalmente por el atraso cambiario, está teniendo un fuerte impacto en el mercado de alquileres temporarios, que había experimentado un auge durante la post-pandemia.
La Caída de la Rentabilidad
Según datos de AirDNA, las ofertas activas de alquiler temporario en Buenos Aires pasaron de menos de 9.000 a más de 23.000 entre principios de 2022 y fines de 2023. Sin embargo, esta sobreoferta, sumada a los altos precios en dólares, ha provocado una caída en la tasa de ocupación de estos alquileres, que ahora se ubica por debajo de los niveles de 2019.
Como consecuencia, la rentabilidad del mercado de alquiler a corto plazo en plataformas como Airbnb se ha visto mermada. Si en 2023 el alquiler temporario llegó a ser hasta 2,5 veces más rentable que el tradicional, hoy los rendimientos de ambos formatos son similares. Además, la inversión en un alquiler tipo Airbnb requiere equipamiento y mayores costos fijos de mantenimiento para el propietario.
El Regreso al Alquiler Tradicional
En este contexto, muchos propietarios están reconsiderando el modelo tradicional de alquiler como una alternativa más estable. “Es una tendencia clara. Muchos dueños se ‘clavaron’ con alquileres como los de Airbnb y ahora están virando hacia contratos tradicionales en pesos”, explica Soledad Balayan, titular de Maure Propiedades.
La mayor oferta de alquileres tradicionales, con condiciones más liberalizadas tras el DNU de Javier Milei, ha puesto a “competir” a este modelo con las plataformas digitales. “El nivel de competencia se hizo más agresivo y si estabas ofreciendo un departamento ‘más o menos’, competías con unidades muy bien equipadas. En este contexto, a los ‘más o menos’ se les hizo más sencillo desamoblarlos y pasarlos al alquiler permanente”, agrega Balayan.
Hacia una Regulación Más Efectiva
Para ordenar el mercado de alquileres temporarios, la Ciudad de Buenos Aires implementó recientemente un registro obligatorio y un derecho de uso urbano (una suerte de tasa turística) para los propietarios. Si bien es un paso en la dirección correcta, expertos sugieren que los fondos recaudados podrían destinarse no solo a la promoción turística, sino también a mejorar la infraestructura urbana, haciéndola más atractiva para los visitantes.
En definitiva, el fenómeno de los alquileres temporarios en Argentina debe ser analizado a largo plazo, más allá de las fluctuaciones cambiarias. La clave está en encontrar un equilibrio que permita aprovechar esta fuente de divisas sin descuidar el impacto en las ciudades y sus residentes.
