Ante la reciente disolución de la Secretaría de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda a nivel nacional, el futuro de los programas de construcción de viviendas asequibles y mejoramiento de barrios populares en Argentina se encuentra en riesgo. Sin embargo, esto no significa que el problema del déficit habitacional deba quedar abandonado. Por el contrario, los gobiernos provinciales y municipales tienen la oportunidad de asumir un papel protagónico en la búsqueda de soluciones innovadoras.
Según el Registro Nacional de Barrios Populares (ReNaBaP), existen 6.467 barrios precarios en todo el país, con un déficit habitacional que alcanza los tres millones de hogares. Ante esta realidad, es fundamental que los Estados subnacionales desarrollen una política habitacional activa, que combine financiamiento privado con mecanismos de apoyo público.
Herramientas Probadas para Generar Suelo Urbano
Uno de los principales desafíos para la construcción de viviendas sociales es la disponibilidad de suelo urbano. Sin embargo, los gobiernos provinciales y municipales cuentan con diversas herramientas para hacer frente a este problema:
- Convenios urbanísticos: Una parte sustancial del pago de plusvalía por una norma urbanística más permisiva puede ser la entrega de suelo, ya sea en el mismo lugar donde se realiza el convenio o en otro predio consolidado.
- Acuerdos con propietarios privados: Los Estados pueden ofrecer créditos o subsidios a propietarios que tengan lotes o viviendas que no pueden refaccionar, a cambio de quedarse con una parte de lo producido como vivienda de interés público.
- Zonas de Acción Concertada (ZAC): Modelo francés que permite la asociación público-privada para el desarrollo de proyectos urbanos integrales.
- Planes de Sector: Experiencia de Bogotá que divide la ciudad en unidades de planeamiento y gestión para coordinar la provisión de infraestructura y servicios.
Captura de Valor para Financiar Proyectos
Además de generar suelo, los gobiernos locales pueden utilizar instrumentos de captura de valor para financiar proyectos de vivienda y mejoramiento barrial. Algunas opciones probadas incluyen:
- Pago de plusvalías: Cobrar a propietarios que se benefician de cambios en las normas urbanísticas.
- Contribución por mejoras: Cobrar a propietarios que se benefician de obras de infraestructura, como el caso de Trenque Lauquen.
- Impuestos progresivos: Mejorar la progresividad del sistema impositivo, la valuación fiscal y la actualización de los catastros.
Estas herramientas pueden constituir un aporte importante para el desarrollo de una expansión urbana organizada al tiempo que cierran la brecha de infraestructuras entre las zonas centrales y las periféricas
, afirma la especialista Cynthia Goytia.
El Desafío de la Voluntad Política
Si bien los gobiernos provinciales y municipales cuentan con las capacidades institucionales y jurídicas necesarias, el principal obstáculo radica en la voluntad política para implementar estas soluciones innovadoras. Tal como señala el urbanista Marcelo Corti, “la clave está en el coraje de las autoridades para generar suelo urbano de calidad y destinar recursos a la producción de vivienda social”.
En un contexto donde el Gobierno nacional se ha desentendido del problema del déficit habitacional, los Estados subnacionales tienen la oportunidad de asumir un papel protagónico en la búsqueda de soluciones. Mediante la implementación de herramientas probadas para generar suelo y financiar proyectos, pueden marcar el camino hacia una Argentina más justa e inclusiva.
